Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053, А40-129910/2014 ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 3 марта 2016 г. по делу N 305-ЭС15-15053 Резолютивная часть определения объявлена 25.02.2016. Полный текст определения изготовлен 03.03.2016. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Чучуновой Н.С. судей Киселевой О.В., Поповой Г.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр" на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 по делу N А40-129910/2014. В судебном заседании приняли участие представители: открытого акционерного общества "Новый Импульс-Центр" (правопреемник - общество с ограниченной ответственностью "Новый Импульс-50") - Долайчук Алексей Васильевич (по доверенности от 05.02.2016 N 2016/32); Департамента городского имущества города Москвы - Шатихин Николай Валерьевич (по доверенности от 30.12.2015 N 33-Д-826/15), Зебелян Сусанна Альбертовна (по доверенности от 30.12.2015 N 33-Д-843/15); Правительства Москвы - Шатихин Николай Валерьевич (по доверенности от 05.02.2016 N 4-14-75/6), Зебелян Сусанна Альбертовна (по доверенности от 05.02.2016 N 4-14-77/6); Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы - Котов Сергей Андреевич (по доверенности от 15.09.2015 N МКА-03-3922/5). Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С., объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила: открытое акционерное общество "Новый Импульс-Центр" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N М-02-027874 и обязании возвратить часть оплаты стоимости права аренды указанного земельного участка, которая приходится на период после расторжения договора, в размере 1 167 017 рублей 17 копеек. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Правительство Москвы (далее - Правительство), Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Выражая несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, общество указывает на неприменение судами положений статей 451 , 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и наличие оснований для расторжения договора аренды. Заявитель жалобы ссылается на то, что после заключения спорного договора был принят Закон города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", пунктом 2 статьи 44 которого установлена обязанность застройщика или заказчика предоставить градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно статье 44 названного Закона проекты ГПЗУ подлежат рассмотрению и согласованию с представительными органами соответствующих муниципальных образований. По результатам обращений в уполномоченные органы по вопросу согласования ГПЗУ с видом разрешенного использования, закрепленным договором, общество получило отказ с возможностью согласования иного проекта ГПЗУ с видом разрешенного использования: благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки, либо предоставления компенсационного участка. Следовательно, в связи с изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, его исполнение стало фактически невозможным. В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в том случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Неприменение к спорным правоотношениям сторон указанных выше норм права привело, как полагает заявитель, к нарушению его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности. Не имея возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, общество, оплачивая арендную плату и выполняя иные обязательства по договору аренды, несет убытки. По мнению заявителя, у него имеются основания для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за право заключения договора аренды за период, приходящийся после его расторжения. Общество находит ошибочным вывод судов об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения в виде платы за право заключения договора аренды, в связи с тем что распоряжение префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, которым установлена данная плата, до настоящего времени не оспорено и не отменено. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. от 13.01.2016 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В отзыве на жалобу Департамент и Правительство просят оставить судебные акты без изменения, указав, что общество не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.4), а именно - до 31.12.2014, в адрес общества были направлены уведомления от 14.08.2015 N ДГИ-И-36816/15, от 19.10.2015 N ДГИ-1-312980/15-1 об одностороннем расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Таким образом, договор аренды от 29.12.2006 N М-02-027874 прекращен, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2015. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Нормы о неосновательном обогащении, по мнению Департамента и Правительства, неприменимы к рассматриваемым отношениям. Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям. Как установлено судами, 29.12.2006 Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор), на основании распоряжения префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, заключен договор аренды земельного участка N М-02-027874, по условиям которого арендатору во временное владение на 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина предоставлен земельный участок площадью 280 кв. м, кадастровый номер 770225009042, расположенный по адресу: Москва, ул. 9-я Северная линия, вл. 15, пос. Северный. Распоряжением префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523 установлена плата за право заключения договора аренды земли в размере 1 383 480 рублей, которая произведена обществом, что сторонами не оспаривается. Обратившись за получением ГПЗУ, общество получило отказ, с указанием на возможное согласование иного вида разрешенного использования земельного участка: благоустройство и озеленение без возможного осуществления застройки. Ссылаясь на нецелесообразность сохранения договора аренды и несения расходов по нему в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, руководствуясь статьями 450 , 619 , 620 Гражданского кодекса, статьями 45 , 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 43 Градостроительного кодекса города Москвы, исходили из того, что общество не обжаловало в порядке и в сроки, установленные законом, действия (бездействие) должностных лиц и распоряжение префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 04.10.2006 N 2523, а также из недоказанности обществом оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных Гражданским кодексом , иным законом или договором, указав, что Гражданское законодательство не содержит в качестве основания расторжения договора его нецелесообразность. Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 1 , подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом , другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом , другими законами или договором. Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1) ; - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2) ; - арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3) ; - имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4) . Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Установив невозможность использования обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство магазина) и отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса. Ссылаясь на недоказанность обществом оснований для расторжения договора аренды, суды не проверили обоснованность требований о возврате 1 167 017 рублей 17 копеек стоимости права аренды земельного участка, приходящейся на период после расторжения договора на основании статей 1102 , 1109 Гражданского кодекса. Ссылка Департамента и Правительства на прекращение договора аренды от 29.12.2006 N М-02-027874, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не принимается, поскольку указанные основания расторжения договора не были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций. С учетом изложенного судебные акты, согласно пункту 2 части 1 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального и процессуального права. На основании изложенного, руководствуясь статьями 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2015 по делу N А40-129910/2014 отменить. Дело N А40-129910/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок. Председательствующий судья Н.С.ЧУЧУНОВА Судьи О.В.КИСЕЛЕВА Г.Г.ПОПОВА ------------------------------------------------------------------