Олег Юрьевич Скворцов доцент кафедры коммерческого права СПбГУ, доктор юридических наук Комментируемое дело - пример расширительного судебного толкования действующего законодательства. Правовая позиция, высказанная Высшим Арбитражным Судом РФ, соответствует в большей степени здравому смыслу, чем букве закона. По мнению автора, суд, отступая от положений ГК РФ о спецификации, обратился к непредусмотренной законом конструкции суперфиция. Права на недвижимый объект "неразрешенного" строительства: победа суперфиция над спецификацией Комментарий к постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2008 г. N 5537/08 Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2008 г. N 5537/08 было отклонено Определение о пересмотре дела. Случаи, когда Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не соглашается с той позицией, которая формулируется в определении о передаче дела в Президиум, вынесенным тройкой судей, достаточно редки в практике и потому представляют интерес уже в силу одного этого обстоятельства. Между тем комментируемое дело интересно не только по этой причине, но и в силу тех проблем, которые стоят за сюжетом, ставшим предметом судебного разбирательства. Вместе с тем сложности комментирования в данном случае обусловлены тем, что Президиум в несвойственной, кстати, ему манере, отказался от развернутого обоснования принятого им решения и даже не высказался сколько-нибудь подробно в отношении тех доводов, которые сформулированы в Определении о передаче дела в Президиум. Обстоятельства дела Сюжет дела не кажется сложным: на основании полученного разрешения на строительство арендатор земельного участка построил на публичных землях объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировал в установленном порядке. Основной спор разгорелся вокруг прав на вновь созданную недвижимую вещь. Претензии были предъявлены городской администрацией, которая посчитала, что строительство объекта недвижимости было произведено на основании порочного с юридической точки зрения разрешения на строительство. Равным образом администрация отказывалась признать юридическую чистоту разрешения о вводе в эксплуатацию оконченного строительством объекта. Свои аргументы истец дополнял и доводом об истечении срока действия арендного договора. Второй пласт аргументов, на которых базировались вышеуказанные суждения истца, сводился к тому, что ответчик использовал предоставленный ему земельный участок нецелевым образом. Нецелевой характер использования виделся истцу в том, что в то время, как на земельном участке должна быть размещена автостоянка, ответчик возвел на нем объект недвижимости. Следствием всех рассуждений истца был делаемый им вывод о самовольном характере возведенного строения со всеми негативными для ответчика последствиями, в том числе и недействительностью зарегистрированного за ним права собственности на построенный объект недвижимости. В то же время за тем сюжетом, который стал объектом судебного разбирательства, явственно просматривался и иной сильнейший экономический интерес, который скорее всего и выступал в качестве движущей силы, побуждающей стороны на готовность к длительным судебным процедурам. Очевидно, что для арендатора важным оказалось и то правовое последствие, которое возникло бы вследствие наличия у него прав на возведенный объект недвижимости: приобретение прав на землю (сначала продление договора аренды, а затем, возможно, и получение первоочередного права на выкуп земельного участка). Дело прошло пять инстанций (если под одной из инстанций понимать и тройку судей, принимавших Определение о передаче дела на рассмотрение Президиума ВАС РФ). При этом судьи всех инстанций разделились как в оценке фактических обстоятельств, так и при правовом анализе спора. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, посчитав, что ответчик не допустил нарушения норм публичного характера, действовал в соответствии с предоставленным ему разрешением на строительство и, следовательно, имеет все основания для легитимации в качестве собственника построенного им объекта недвижимости. Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции. При этом апелляционный суд посчитал, что вновь возведенный объект недвижимости (пункт охраны автостоянки) был построен на земельном участке, не отведенном для этих целей. Логика суда была проста: раз участок отведен для организации автостоянки, то он не отведен для строительства объекта недвижимости, хотя бы и предназначенного для нужд эксплуатации пресловутой стоянки. К тому же апелляционный суд сослался на то, что на момент государственной регистрации права собственности на объект недвижимости срок действия договора аренды земельного участка истек. Суд кассационной инстанции формально поддержал постановление апелляционного суда (оставил его в силе). Однако если посмотреть содержание постановления кассационного суда, то мы увидим, что там мало что осталось от аргументации, которой придерживался апелляционный суд. Кассационная инстанция отвергла вывод нижестоящей инстанции о том, что строение является самовольной постройкой. Она признала право ответчика построить спорное сооружение на время аренды, но оговорила его обязанность освободить земельный участок от возведенного строения по истечении срока действия договора аренды. Наконец дело дошло до Высшего Арбитражного Суда РФ. Тройка судей, принимая решение о передаче дела на рассмотрение Президиума, так же, как и кассационный суд, исходила из того, что здание поста охраны должно быть признано принадлежностью главной вещи (автостоянки), необходимой для ее функционирования и улучшающей ее функциональные свойства, и должно следовать судьбе главной вещи - передаче в муниципальную собственность, если договором не предусмотрено иное. Дальнейшие положения, содержащиеся в Определении, с нашей точки зрения, противоречат друг другу. С одной стороны, признается, что договором, по мнению судей, как раз и предусмотрено иное - закрепление права собственности на построенные объекты недвижимого имущества за организацией. С другой стороны, несколько ниже констатируется, что судьба поста охраны как принадлежности автостоянки по окончании срока договора аренды не определена и организация обязана передать пункт охраны в муниципальную собственность после прекращения действия договора аренды земельного участка. Но тут в тексте судебного акта последовал новый поворот. Квинтэссенцией Определения являются те положения, в которых утверждается, что отсутствие прямого указания на такое целевое назначение земельного участка, как строительство объектов недвижимости, само по себе не является основанием для признания поста охраны самовольной постройкой при наличии необходимых разрешений на строительство объекта, соблюдении градостроительных норм и правил и соответствии объекта целевому назначению земельного участка - организации платной автостоянки. Президиум отклонил Определение. Мотивировка постановления совсем уж кратка. Президиум указал, что целью постановления главы администрации (о предоставлении в аренду земельного участка под платную автостоянку с обязанием в течение одного года разработать проекты реконструкции сооружения для охраны и ограждения автостоянки) являлось создание нормальных условий для осуществления предпринимательской деятельности организации по использованию платной автостоянки в пределах срока действия договора аренды земельного участка. Возведенный организацией пост охраны обеспечивал использование земельного участка согласно его целевому назначению, определенному в договоре аренды. Поэтому постановление главы администрации не могло повлечь наступления правовых последствий, связанных с возникновением у организации права собственности на это сооружение на основании ст. 219 ГК, а также права на выкуп земельного участка на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ. Комментарий В комментируемом деле борьба идей происходила на двух уровнях - на внешнем, доступном восприятию из чтения текстов судебных постановлений, и на внутреннем, подспудном, - когда аргументы не высказывались, возможно, из-за того, что не находили опоры в действующих нормах, да и в направленности самой доктрины законодательства. Поэтому разделим наш анализ на две части, каждая из которых будет посвящена соответственно официальному разрешению дела и "неофициальным" доктринальным подходам, которые, по всей видимости, весьма ощутимо оказывали влияние на принятие судьями решения. 1.1. Как известно, современное российское право недвижимости основывается на том, что возникновение, переход, прекращение права на недвижимое имущество опосредуются сложным юридико-фактическим составом, элементами которого являются как минимум факты правоустанавливающего характера (сделки, наследование, разрешение на строительство и пр.) и факты правоподтверждающего характера (акт государственной регистрации права на недвижимость). Юридические пороки могут содержаться как в первых, так и во вторых. Соответственно и недействительность зарегистрированного права может быть следствием оспаривания как правоустанавливающих фактов, так и актов их правоподтверждения. И, как свидетельствует практика, пороки одного из элементов сложного юридико-фактического состава могут негативно влиять и на действительность всего состава в целом, т. е. не повлечь перехода (возникновения, прекращения) права на недвижимое имущество. 1.2. Из текстов судебных актов, принятых по настоящему делу, видно, что, хотя истец предъявил иск о признании недействительной государственной регистрации права на вновь возведенный объект недвижимости, фактически им оспариваются правоустанавливающие основания возникновения права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации. При этом и правоустановление в данном случае имело сложный характер, поскольку включало в себя, во-первых, выдачу разрешения на строительство, во-вторых, факт создания новой вещи (спорного объекта недвижимости) и, в-третьих, выдачу разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В той или иной степени все три указанных факта и были оспорены истцом. Применительно к выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод вновь возведенного объекта в эксплуатацию в иске прямо указывалось на недействительность этих актов. Что касается прав, возникающих вследствие факта создания новой вещи - вновь созданного объекта недвижимости, то их оспаривание осуществлялось в связи с отсутствием у ответчика прав на земельный участок, на котором было осуществлено строительство. Юридическая чистота возникновения прав на вновь создаваемую недвижимую вещь обеспечивается правовой беспорочностью всех элементов, входящих в сложный юридический состав возникновения этого права. Общий порядок возникновения прав на недвижимость установлен в ст. 219 ГК и детализирован в ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку в данном случае речь идет о возведении объекта недвижимости на чужом земельном участке, то помимо документов разрешительного характера (разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) заявитель должен был представить документы, подтверждающие право пользования земельным участком. Таким документом явился договор аренды земельного участка. Суды установили, что этот договор действовал на момент возведения спорного строения, и особых проблем в оценке этого факта в ходе судебного процесса не было. Основная проблема, таким образом, заключалась в оценке действительности выданного разрешения на строительство. 1.3. Итак, истец, требуя признания недействительным акта государственной регистрации прав на недвижимость, указывал на порочность (неправомерность) выдачи разрешения на строительство. При разрешении этой проблемы суду необходимо было ответить на два вопроса. Во-первых, каково соотношение понятий "целевое использование земельного участка, заключающееся в размещении платной автостоянки на нем" и "возведение объекта недвижимости в целях эксплуатации платной автостоянки". И, во-вторых, допустимо ли приобретение прав на недвижимость добросовестным приобретателем в случае юридического порока в одном из элементов сложного юридического состава, опосредующего переход права собственности на недвижимые вещи. Частным случаем последней проблемы является ответ на вопрос о возможности возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя при наличии юридического порока в акте органа государственной власти, являющегося основанием для создания объекта недвижимости (и, как следствие, первоначального приобретения права собственности на этот объект). 1.4. Особо острая борьба развернулась между сторонами вокруг интерпретации той цели, которая была определена при заключении договора аренды земельного участка: допускает ли целевое использование этого участка, заключающееся в размещении платной автостоянки, возведение на стоянке объекта недвижимости в целях ее же эксплуатации и каковы правовые последствия этого? Суды различных инстанций по-разному отвечали на этот вопрос, и это предопределяло судьбу принимаемого решения. Так, апелляционный суд говорил о том, что нецелевое использование земельного участка влечет признание построенного на нем объекта недвижимости самовольной постройкой. Кассационный суд отверг этот вывод, указав, что возведенные арендатором сооружения, обеспечивающие его предпринимательскую деятельность, могли существовать на данном участке только в течение срока, на который арендатору разрешалось осуществление его деятельности с использованием муниципальной земли. Тройка судей, передавая дело на рассмотрение Президиума, посчитала целевым использованием строительство объекта недвижимости, предназначенного для эксплуатации того земельного участка, на котором он возведен. И, наконец, Президиум вновь вернулся к тому, что такое строительство имеет нецелевой характер. Обратим внимание на то, что все вышестоящие суды при употреблении термина "целевое назначение" избежали использования его легального понятия, определенного в Земельном кодексе РФ, ст. 7 которого указывает, что земли по целевому назначению подразделяются на категории (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и пр.). Очевидно, что если бы оценка целевому использованию земельного участка давалась с позиций этого определения, то судом вряд ли было бы констатировано изменение целей использования участка. Земельный участок как был (скорее всего) землей населенного пункта, так и сохранил этот правовой режим после того, как на нем было возведено спорное строение. Строительство на этом участке здания, предназначенного обслуживать автостоянку, никак не вышло за те цели, которые реализуются в рамках использования земель поселений. Таким образом, суды использовали термин "целевое назначение", проигнорировав его определенное земельным законодательством значение, но взамен не развернув этого понятия применительно к спорному случаю. Так все-таки может ли возведение недвижимости способствовать эксплуатации (использованию) земельного участка в соответствии с его целевым назначением? Здравый смысл говорит "да". Применительно к спорному случаю тот же здравый смысл подсказывает, что нет ничего противоестественного в том, что организация автостоянки сопровождалась возведением на земельном участке строения, способствующего эффективной эксплуатации автостоянки. Более того, нужды оборота требуют именно такого положения, с тем чтобы пользование имуществом осуществлялось наиболее эффективно. Почему же право, которое интерпретировалось устами судей, воспротивилось тому, что здравый смысл считает нормальным? Вот здесь, видимо, и имеет смысл перейти к тем аргументам, которые остались за рамками судебных актов, но которые, как нам кажется, играли не последнюю роль при принятии решения. 2.1. Окончательное разрешение спора исключило из числа собственников создателя спорной недвижимости. Но в рамках дела так и не был дан ответ на вопрос о том, кто же таким собственником является. Можно сделать предположение, что объект недвижимости будет принадлежать муниципальным властям, оспорившим государственную регистрацию права. Однако что будет основанием приобретения этого права? Очевидно, что муниципалитет не только не создавал этого объекта, но и, если следовать выводам вступивших в силу судебных актов, не давал разрешения на его создание. Если это так, то в качестве правового основания возникновения права собственности не может служить норма, сформулированная в п. 1 ст. 218 ГК. Как известно, перечень способов возникновения права собственности носит исчерпывающий характер. Это означает, что право собственности может возникнуть только по тому основанию, которое предусмотрено законом. Между тем легального основания возникновения права собственности у муниципалитета на вновь созданный объект недвижимости в законодательстве не просматривается, за исключением, пожалуй, возможности в будущем стать собственником имущества вследствие приобретательной давности либо завладев ею как бесхозяйной вещью. Однако это дело не близкого будущего. На момент же разрешения спора собственника у спорного имущества нет, хотя его владельцем определенное время был ответчик. Моментом же окончания владения ответчика, видимо, следует считать момент прекращения действия договора аренды земельного участка. Таким образом, вступление в законную силу принятых судебных актов означает, что спорное строение имеет правовой режим бесхозяйной вещи. 2.2. Одним из так и не решенных остался вопрос о том с каким юридическим фактом должны быть связаны вещно-правовые последствия, формально завершающиеся государственной регистрацией права на вновь созданную недвижимость, расположенную на чужом земельном участке. Ответ на этот вопрос различен, в зависимости от того, в рамках какой правовой парадигмы он дается. Существующий российский правопорядок, при всей неразвитости норм регулирующих порядок возникновения прав на объект недвижимости, расположенный на чужом земельном участке, с нашей точки зрения, предполагает, что таким фактом должен рассматриваться факт создания новой вещи. Соответственно правообладателем в этом случае должен признаваться создатель недвижимой вещи (конечно, при условии законности создания). В то же время интегрирование в гражданское право института суперфиция создает предпосылки для того, чтобы вещно-правовой эффект создания новой вещи связывался исключительно с фактом обладания правом собственности на земельный участок. Это выдвигает на роль правообладателя вновь созданной недвижимой вещи уже собственника такого земельного участка, независимо от того, что создателем новой вещи является иное лицо. 2.3. При решении дела возникла ситуация, когда суды должны были обсудить вопрос о том, допустимо ли возникновение права собственности на недвижимость у лица, создавшего этот объект. В данном случае вполне возможной была бы и противоположная логика, основанная на том, что, будучи собственником земельного участка, на котором расположено спорное строение, муниципалитет приобретает право собственности на него, поскольку строение выступает своего рода улучшением земельного участка. Из текста судебных актов (постановлений апелляционной и кассационной инстанций) видно, что суд рассматривает строение как принадлежность главной вещи - автостоянки (в целях чистоты исследования сделаем допуск и предположим, что суды под автостоянкой понимают имущественный комплекс, доминантой которого является земельный участок). Таким образом, это логика классического суперфиция, хорошо знакомого цивилистам со времен римского права. Однако известно, что российское гражданское право игнорирует суперфиций. Более того, в российском правопорядке земельный участок и находящееся на нем здание (строение) рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимости, самостоятельные объекты оборота и вполне могут иметь различную правовую судьбу и разных собственников. И все же разрешение казуса произошло, хотя об этом прямо и не говорится в судебных актах, по модели старого доброго суперфиция - все, что построено на земельном участке, принадлежит собственнику этого земельного участка. В данном случае произошло столкновение идеологии двух концепций, одна из которых нашла свое выражение в институте спецификации, другая - в институте суперфиция. Победа остается за последним, поскольку, как заметил К.И.Скловский, "правило о спецификации ... не применяется к недвижимости ... именно в силу более сильного правила суперфиция... И то, что собственник стройматериалов не может овладеть чужим земельным участком только в силу принадлежности ему стройматериалов, сколь добросовестно он бы ни действовал, - это настолько естественно, справедливо, что пересмотр этого правила в любой правовой системе представляется невозможным". Вместе с тем эта ситуация кажется очевидной в том правопорядке, в котором четко прописан принцип правового единства земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, подчиняющихся правовому режиму земельного участка. Российский правопорядок разводит в рамках пообъектной классификации земельные участки и иные объекты поземельной (рукотворной) недвижимости. Более того, современный контекст экономической жизни в силу ситуативных причин, сложившихся в 90-е годы XX столетия в условиях массовой приватизации, в ущерб возможности доминирования правового режима земельных участков зачастую придает большее значение правовому режиму объектов недвижимости, находящихся на этих земельных участках. Вольно или невольно, но суды всех инстанций не стали разворачивать идеологию закрепленного в законе правила о спецификации, которое является основой возникновения права собственности у лиц, создавших вещь, а, напротив, руководствовались идеями отсутствующего в российском праве суперфиция, которое рассматривает вновь созданную недвижимую вещь как собственность того лица, которое является собственником земельного участка. Более того, судьи воспрепятствовали возможности создателя объекта недвижимости получить преференции в отношении земельного участка, на котором этот объект был создан. Последнее обстоятельство было специально подчеркнуто в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, хотя нужды в том в контексте рассматриваемого спора не было: "Постановление главы администрации ... не могло повлечь наступления правовых последствий, связанных с возникновением ... права на выкуп земельного участка". Если такой подход Высшего Арбитражного Суда РФ к разрешению подобного рода споров будет продолжаться и далее, то, видимо, можно будет говорить о возрождении в России в рамках прецедентного права института суперфиция. ____________ Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. N 10. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008. С. 745. _____________