Роман Сергеевич Бевзенко начальник Управления законодательства Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, кандидат юридических наук Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 июля 2009 г. N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 1. Действовавшая до недавнего времени редакция ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон) содержала безусловный запрет органу по регистрации прав на недвижимое имущество отказывать в регистрации права на недвижимое имущество, установленного вступившим в законную силу решением суда. Выражалось это следующей нормой: "Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда" (абзац первый п. 1 ст. 28 Закона). Однако первое предложение того же п. 1 ст. 28 Закона (в прежней редакции) гласило: "Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях". Таким образом, существовало некоторое внешнее противоречие между принципом безусловного запрета отказа в регистрации права, признанного судом, и "регистрацией права на общих основаниях". Это противоречие было довольно успешно преодолено судебной практикой (прежде всего арбитражных судов) применения п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, которая сложилась следующим образом: регистрирующий орган вправе отказать в регистрации права на основании вступившего в законную силу судебного акта только в случае, если заявителем не были представлены иные (помимо судебного акта) документы, необходимые для осуществления регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации. Такое судебное толкование анализируемых предписаний Закона о регистрации вполне логично: если заявитель - юридическое лицо, выигравшее судебный спор о признании права собственности на недвижимое имущество, обращаясь в регистрирующий орган, не представит, скажем, собственные учредительные документы, в регистрации должно быть отказано. Принцип запрета отказа в регистрации в данном случае действовать не должен по понятным и, кажется, не требующим дополнительных пояснений причинам. Однако регистрирующий орган не должен и не может оценивать законность вступившего в законную силу решения суда, признавшего (установившего) наличие у лица, участвовавшего в деле, права на недвижимое имущество. Поэтому, даже если у регистрирующего органа имелись сомнения в том, что решение суда законно, он тем не менее был обязан провести государственную регистрацию права. Это соображение также легко объясняется принципом обязательности вступившего в законную силу решения суда для всех лиц, в том числе и государственных органов. Такие, пусть и не вполне корректно сформулированные, законодательные предписания относительно невозможности отказа в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда, действовали вплоть до 01.02.2008, когда вступил в силу Федеральный закон от 02.10.2007 N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Он, как следует из пояснительной записки к законопроекту, был принят для упорядочения норм действующего законодательства в связи с принятием Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". В числе прочих "упорядочивающих" мер законодатель вводит новую редакцию п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, которая теперь действует в следующем виде: "Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона". Итак, законодателем было зафиксировано семь оснований для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленного вступившим в законную силу судебным актом. Толкованию этих оснований главным образом и посвящено информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо N 132). 2. В абзаце первом п. 1 информационного письма N 132 разъясняется, какие именно судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество: "...судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации". К таким судебным актам в первую очередь следует отнести вступившие в законную силу решения судов по искам о признании права на недвижимое имущество, которыми соответствующие исковые требования были удовлетворены. Причем это касается как решений по искам о признании, имеющих правоподтверждающий характер (например, по делам о признании прав на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации и которые оспариваются ответчиком), так и решений по искам о признании, обладающих правоустанавливающим характером (немногочисленная группа подобных исков включает иски о признании права собственности на самовольную постройку и иски о признании права муниципальной или государственной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество). Зачастую исковое требование о признании права собственности соединяется истцом с требованием о возврате ответчиком недвижимого имущества (выселении его из занимаемого помещения). Разумеется, истец, выигравший такой спор, также имеет возможность обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации признанного за ним судом права. В некоторых случаях основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество может быть судебное решение, которым отказано в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения от добросовестного приобретателя. В удовлетворении такого иска должно быть отказано, если приобретатель приобрел имущество возмездно и оно выбыло из владения собственника по его (собственника) воле. В этом случае в соответствии со ст. 223 ГК РФ добросовестный приобретатель признается собственником данного имущества с момента внесения записи о его праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). Обычно суды, применяя данное основание для отказа в удовлетворении виндикационного иска, указывают на то, что ответчик в силу ст. 223 ГК РФ приобрел право собственности на спорное имущество и, следовательно, истец более не является его собственником и потому не имеет права на виндикации. Однако самой по себе констатации в мотивировочной части решения факта приобретения ответчиком права собственности недостаточно для того, чтобы ответчик мог обратиться за регистрацией права в соответствующий орган. На то, что ответчик является собственником спорного имущества, должно быть указано в резолютивной части решения. Такое указание, как правило, помещается судом в резолютивную часть решения только в том случае, если ответчик предъявил встречный иск о признании права собственности на предмет спора. Все вышесказанное относится и к случаю, описанному в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав": "Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (статья 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю". Таким образом, судебное решение, которым отказано в удовлетворении иска о возврате исполненного по недействительной сделке и удовлетворен встречный иск о признании права собственности на спорное имущество, служит основанием для государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующую недвижимость. В комментируемом пункте информационного письма N 132 положительно разрешается вопрос о том, может ли определение об утверждении мирового соглашения являться основанием для государственной регистрации права. При этом, однако, следует иметь в виду также и положения, содержащиеся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, в п. 19 Обзора сделан следующий вывод: "Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке". Необходимо обратить внимание на то, что в тезисе этого пункта Обзора идет речь о соглашении, в соответствии с которым одна сторона передает (а не обязуется передать) недвижимое имущество в собственность другой стороне. Следовательно, только в этом случае суд должен проверить наличие у отчуждателя недвижимого имущества прав на него. Если речь идет о соглашении, в соответствии с которым одна сторона принимает на себя обязательство передать недвижимость в будущем, то проверку титула отчуждателя осуществлять не нужно; последующая же государственная регистрация перехода права будет осуществляться в общем порядке. 3. В п. 1 информационного письма N 132 толкуется норма абзаца четвертого п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, согласно которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В силу положений п. 1 ст. 28 Закона о регистрации такое основание к отказу в регистрации права применяется и в том случае, когда правоустанавливающим документом для заявителя является решение суда. На первый взгляд законодатель ведет речь о случаях, когда иные (помимо судебного акта) документы, необходимые для государственной регистрации прав (например, документы кадастрового учета и т. п.), по форме или содержанию не соответствуют действующему законодательству. Однако нечеткая формулировка этого основания для отказа в регистрации заставляет задуматься над тем, предоставляет ли она регистрирующему органу возможность отказать в регистрации права в случае, если, по мнению регистрирующего органа, судебное решение, представленное на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует действующему законодательству. Для подобных опасений имелись вполне достаточные основания. Во-первых, законодатель исключил из текста ст. 28 Закона о регистрации принцип невозможности отказа в регистрации права, установленного судебным актом. Во-вторых, из совокупности положений ст. 28 и п. 1 ст. 20 Закона не следует, что требование о соответствии представляемых документов по форме или содержанию действующему законодательству не относится к судебным актам. Последние также являются "документами, представляемыми на регистрацию". И, наконец, в-третьих. Изучение судебной практики последних лет свидетельствует о тенденции, все отчетливее проявляющейся в практике органов по регистрации прав на недвижимое имущество: регистрирующие органы все чаще отказывают в регистрации права на основании судебного акта, ссылаясь на неполноту или неясность судебного акта. С тех пор как была создана система органов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и до 2006 г. в производстве апелляционных и окружных арбитражных судов не было ни одного дела, в котором предметом спора служил бы отказ регистрирующего органа в регистрации права, возникшего на основании вступившего в законную силу решения суда. Однако с конца 2006 г. и в 2007 г. (то есть еще в период действия прежней редакции ст. 28 Закона, запрещавшей отказ в регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленного решением суда) подобные отказы в регистрации прав, установленных решением суда, стали получать все большее распространение. При этом, как следует из материалов дел, рассмотренных окружными арбитражными судами, в подавляющем большинстве случаев в регистрации права было отказано в связи тем, что регистрирующий орган счел представленный на регистрацию судебный акт неполным или неясным. Арбитражные суды неизменно признавали подобные отказы незаконными и обязывали регистрирующие органы устранить допущенное нарушение закона. В одном из таких дел на орган по регистрации прав даже был наложен штраф за уклонение от исполнения решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество. В некоторых случаях регистрирующие органы отказывали в регистрации права, установленного решением суда, ссылаясь на противоречие судебного акта разъяснениям высшей судебной инстанции. Характерным примером является следующее дело. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности. Суд исковые требования удовлетворил и обязал регистрирующий орган зарегистрировать право на недвижимое имущество. Решение суда было вынесено в 2006 г., т. е. уже после опубликования Высшим Арбитражным Судом РФ информационного письма от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение", в котором была разъяснена невозможность рассмотрения в порядке производства по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел об установлении факта принадлежности имущества на праве собственности и установлении наличия (отсутствия) права на имущество (п. 7 и 5 Обзора). Очевидно, что при вынесении решения по делу нижестоящий суд проигнорировал позицию высшей судебной инстанции. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу. В дальнейшем акционерное общество обратилось в соответствующий орган с заявлением о регистрации права собственности, установленного решением суда. Однако орган по регистрации отказал в регистрации прав, сославшись на то, что установление факта владения недвижимым имуществом на праве собственности посредством производства по делам об установлении юридических фактов не допускается. Заявитель обжаловал отказ в арбитражный суд. Суд первой инстанции признал отказ в регистрации незаконным, указав на недопустимость отказа в регистрации права на недвижимое имущество, установленное решением суда (в первой инстанции дело рассматривалось до 01.02.2008). Апелляционный суд, рассматривавший дело по жалобе регистрирующего органа, решение суда отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал (в апелляционной инстанции дело рассматривалось уже после 01.02.2008), указав, что отказ соответствует закону. В приведенном деле очевидно, что судебная ошибка была замечена органом исполнительной власти, который не исполнил судебный акт, являвшийся, по его мнению, незаконным. В дальнейшем действия органа исполнительной власти были поддержаны судом апелляционной инстанции, который согласился с оценкой, данной регистрирующим органом судебному акту. Однако очевидно и то, что имеется неустранимое противоречие между самой возможностью органа исполнительной власти давать оценку законности и обоснованности вступившего в законную силу судебного акта и принципом обязательности вступившего в законную силу решения суда. В связи с этим Президиум ВАС РФ разъяснил, что принцип обязательности вступившего в законную силу судебного акта означает следующее: регистрирующий орган не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что принцип невозможности ревизии распространяется исключительно на судебные акты и не затрагивает акты иных органов. В частности, это касается актов органов местного самоуправления, актов федеральных и региональных органов исполнительной власти (например, наделенных полномочиями по предоставлению земельных участков). Данные акты подлежат правовой экспертизе, осуществляемой органом по регистрации прав на недвижимое имущество, на общих основаниях. И, наконец, в п. 1 информационного письма N 132 решается практическая проблема, связанная с представлением заявителем копии судебного акта, не содержащего отметку о вступлении его в силу. В органах по регистрации прав на недвижимое имущество сложилась практика, когда заявителю, представившему такой акт, отказывалось в регистрации в соответствии с абзацем четвертым п. 1 ст. 20 Закона о регистрации. Однако такое толкование данной нормы неверно; представление судебного акта, не содержащего отметку о вступлении его в силу, является исключительно основанием для приостановления государственной регистрации (применительно к ст. 19 Закона о регистрации), но не основанием для отказа в регистрации. 4. В п. 2 информационного письма N 132 толкуется основание для отказа в регистрации права на недвижимое имущество, содержащееся в абзаце шестом п. 1 ст. 20 Закона о регистрации: в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. В случае если право собственности признано судом, правоустанавливающим документом на недвижимое имущество является судебный акт. Означает ли данная норма Закона о регистрации, что орган по регистрации вправе отказать в регистрации, если решение о признании права вынес суд, который не имел права рассматривать подобного рода иск (например, в силу правил о подведомственности или подсудности)? Очевидно, нет, поскольку эта норма говорит не просто о правоустанавливающем документе, а о правоустанавливающем документе, содержащем акт распоряжения недвижимым имуществом. Получается, что почва для применения абзаца шестого п. 1 ст. 20 Закона в качестве основания для отказа в регистрации права, установленного решением суда, вообще отсутствует, потому что в случае судебного признания права: а) отсутствует лицо, распоряжающееся правом, и б) отсутствует правоустанавливающий документ, содержащий акт распоряжения правом. Возможно и другое толкование: суд, рассматривавший иск о признании права, принял в качестве доказательства, подтверждающего наличие у истца права на недвижимое имущество, документ, который был выдан лицом, "не уполномоченным распоряжаться этим правом". Такой вариант толкования - единственный из предложенных, основанный хотя бы на какой-то логике. Однако, как в случае с первым из рассмотренных оснований отказа в регистрации, он, по сути, означает одно: орган по регистрации права получает возможность ревизии вступившего в законную силу судебного акта. А это, как уже было указано, недопустимо ни при каких обстоятельствах. Практике известны случаи, когда в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, было отказано по приведенному выше основанию, поскольку, по мнению органа по регистрации, при рассмотрении дела были нарушены правила о подведомственности и территориальной подсудности дел. Но, разумеется, и такое толкование данного основания для отказа в регистрации поддержано быть не может. На это обратил внимание Президиум ВАС РФ в последнем абзаце п. 2 информационного письма N 132, указав, что отказ регистратора в регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, мотивированный предполагаемыми процессуальными нарушениями, допущенными судом, вынесшим судебный акт, со ссылкой на данное основание для отказа в регистрации является незаконным. 5. Схожая логика лежит и в основе вывода, сделанного в п. 3 информационного письма N 132. В этом пункте дается толкование абзацу седьмому п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в соответствии с которым регистратор вправе отказать в регистрации, в случае "если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий". Судебная практика свидетельствует о том, что названное основание для отказа зачастую применяется в случаях, когда имущество, право на которое было предметом судебного спора, обременено правами третьих лиц. Такими правами могут быть аренда, ипотека, сервитуты и т. д. Органы по регистрации отказывают в регистрации права, ссылаясь на данное основание. Возможны два подхода к разрешению проблемы соотношения права, признанного судом, и обременений, установленных лицом, которое числилось в реестре до момента судебного признания права истца. Первый заключается в сохранении в реестре зарегистрированных обременений и после внесения записи о новом собственнике. Такой подход основан на правиле о том, что судебный акт не может затрагивать права и обязанности лиц, не участвовавших в деле. В связи с этим само по себе признание права собственности на спорное имущество за истцом не может иметь "очищающего" эффекта, если лица, в пользу которых установлены ограничения (обременения), не участвовали в деле. Очевидно, что такой подход основан в большей степени на принципах процессуального права. В основе второго подхода, напротив, лежит материально-правовой принцип: если право на недвижимую вещь у лица не возникло, то и установленные им ограничения и обременения в пользу третьих лиц не могут считаться возникшими. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает добросовестного приобретения прав иных, чем собственность (в частности, права залога или права аренды). Следовательно, с момента регистрации права собственности лица, выигравшего процесс о праве на недвижимость, обременения, установленные предыдущим лицом, внесенным в реестр, являются безосновательными. Они не могут быть сохранены, потому что между предыдущим и последующими лицами, фигурирующими в реестре в качестве собственников недвижимости, нет правопреемства, а последующая запись о праве не основана на предшествующей. Полагаем, что первый подход в большей степени отвечает потребностям оборота, так как направлен на защиту интересов третьих лиц, не участвующих в споре о праве собственности на недвижимое имущество. И, наконец, совершенно недопустимым представляется отказ лицу, выигравшему спор о праве собственности на недвижимость, в регистрации его права, обоснованный тем, что имущество обременено правами третьих лиц, а в судебном акте указание на данные обременения отсутствует (именно такое последствие вытекает из буквального толкования абзаца седьмого п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Президиум ВАС РФ разъяснил, что отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является незаконным. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в реестр записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом. Способ же защиты интересов лица, выигравшего спор о праве собственности на недвижимое имущество, заключается в предъявлении им исков о признании недействительными сделок, из которых возникли соответствующие ограничения (обременения) зарегистрированного права (например, договора аренды или договора залога недвижимого имущества). 6. Следующее основание для отказа в регистрации права, установленного решением суда, предусмотрено абзацем девятым п. 1 ст. 20 Закона о регистрации: в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых требуется для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. К примеру, лицо обладало правом на недвижимое имущество, которое возникло до вступления в силу Закона о регистрации и в соответствии со ст. 6 Закона не подлежало регистрации. Впоследствии данное лицо намеревается совершить сделку с принадлежащей ему недвижимостью. В этом случае государственной регистрации может подлежать как а) переход права (возникновение обременения), так и б) сделка с недвижимостью (в случае если закон устанавливает обязанность зарегистрировать сделку). Принцип признания ранее возникших прав, сформулированный в ст. 6 Закона, исходит из того, что такое право (несмотря на признание его существующим и без внесения в реестр) все же подлежит отражению в реестре, в случае если с этой недвижимостью совершается сделка (п. 2 ст. 6 Закона). Это вполне объяснимо с точки зрения пообъектного принципа ведения реестра: для того чтобы зафиксировать переход права либо его обременение, сделку с недвижимым имуществом, регистратор должен описать объект и зарегистрировать "первичное" право (то право, с которым совершаются какие-то манипуляции) на это имущество. В этом случае из реестра становится ясно, кто и с какой вещью совершает сделку. Основная проблема применения ст. 6 Закона - высокая вероятность того, что регистратор, изучив документы о ранее возникшем праве, сочтет, что у правообладателя это право на самом деле отсутствует. Такое суждение может быть сделано по самым разным причинам. Например, существует порок в основании возникновения права (незаконная приватизация), порок в описании объекта права в правоустанавливающих документах (невозможность точно идентифицировать недвижимое имущество, принадлежащее правообладателю в соответствии с представленными документами) или даже неясность в описании самого права (возможность такого порока предусмотрена и частично устраняется положениями законодательства о так называемой дачной амнистии). Судебная практика применения названного основания для отказа в государственной регистрации права весьма обширная и свидетельствует о том, что регистрирующие органы весьма часто необоснованно отказывают в регистрации прав по названному основанию. В практике встречаются и случаи отказов в регистрации перехода (обременения) ранее возникшего права, существование которого подтверждено решением суда, со ссылкой на то, что правообладателем не представлены достаточные документы, подтверждающие наличие у него соответствующего права. Для установления единообразной практики применения комментируемого основания для отказа в государственной регистрации прав Президиум ВАС РФ разъяснил нижестоящим судам, что вступивший в законную силу судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество, является достаточным основанием для государственной регистрации права на имущество и тогда, когда регистрируемое право возникло до вступления в силу Закона о регистрации и позднее было подтверждено судом в соответствующем судебном акте. В таком случае представление заявителем каких-либо иных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество не требуется. Это означает, что лицо, намеревающееся совершить сделку с недвижимым имуществом, право на которое возникло до вступления в силу Закона о регистрации и подтверждено вступившим в законную силу решением суда, вправе представить в орган по регистрации прав только решение суда, но не какие-либо иные правоустанавливающие документы (план приватизации, договоры купли-продажи и т. д.). При этом орган по регистрации должен вносить запись о праве собственности правообладателя на основании данного судебного акта. 7. С проблемой достаточности судебного решения для государственной регистрации права тесно связан следующий вопрос: какие иные документы (кроме судебного акта) должен представить на регистрацию заявитель? В частности, должен ли он представить устав или учредительный договор (если заявитель юридическое лицо); должны ли быть представлены документы, содержащие описание объекта недвижимости, или достаточно информации, содержащейся в судебном акте и т. д. Ответ на этот вопрос содержится в п. 5 информационного письма N 132. Президиум ВАС РФ указал, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления на государственную регистрацию прав документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону. Возможность регистратора отказать в государственной регистрации права, установленного решением суда в случае непредставления заявителем документов о своем правовом статусе или технической документации, содержащей техническое описание объекта недвижимости, допускалась судами и ранее. Необходимость представления документов о лице-правообладателе объясняется тем, что требуется заполнить соответствующие разделы реестра, без которых он просто не сможет выполнять свою функцию по приданию записям о правах на недвижимое имущество свойства публичной достоверности. Кадастровый паспорт недвижимого имущества, содержащий данные об объекте недвижимости (наименование, местонахождение, площадь, этажность и т. п.), представляет собой, пожалуй, ключевой документ для правильного ведения реестра. Это связано с тем, что система ведения отечественного реестра прав на недвижимое имущество построена по так называемому объектному принципу, когда разделы реестра соответствуют конкретным объектам, права на которые зарегистрированы в нем (этот принцип выражен в п. 3 ст. 12 Закона). В связи с этим один из важнейших принципов ведения реестра - принцип специалитета. Под специалитетом реестра прав следует понимать тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (инвентаризационными) описаниями объекта (см., напр., абзац четвертый п. 3 ст. 12, п. 4 ст. 18 Закона о регистрации, ст. 5 Закона об ипотеке). Недвижимая вещь может быть продана или заложена только целиком, продажа или залог части объекта недвижимости не допускается. Кроме того, в составе принципа специалитета должно быть учтено и следующее важнейшее положение: правовые судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений должны быть неразрывны. Именно поэтому высшая судебная инстанция признала необходимым наличие в регистрационном деле данных об объекте недвижимого имущества. 8. Пункт 6 информационного письма N 132 помимо толкования такого основания для отказа в регистрации права, как противоречие заявленного права уже зарегистрированному праву, содержит весьма интересные выводы, адресованные в первую очередь судам и посвященные процедурным особенностям рассмотрения споров о правах на недвижимое имущество. Феномен противоречия заявленного права, установленного решением суда, зарегистрированному праву возникает в подавляющем большинстве случаев как результат небрежности или ошибки суда. Правильное применение норм процессуального права позволяет избежать этой коллизии. Собственно, в этом и заключается суть трех правовых позиций, выраженных в п. 6 информационного письма N 132. Президиум ВАС РФ признал, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Это вполне очевидно: признавая право собственности за одним лицом, суд отказывает другому лицу (чье право было ранее зарегистрировано в реестре) в праве на спорное недвижимое имущество. В связи с этим соответствующая запись в реестре, несомненно, должна быть погашена. Однако последние несколько лет данный принцип толковался ошибочно, причем как судами, так и органами по регистрации. На наш взгляд, судебное решение о признании права не может иметь абсолютного характера, оно строго относительно. Другими словами, судебное решение конституирует материально-правовые требования только против тех лиц, которые участвовали в судебном процессе. Подтверждение этому тезису может быть без особого труда найдено в принципах процессуального права: например, в невозможности принятия решения о правах и обязанностях лиц, не участвующих в деле; в преюдициальности судебного акта только в том споре, субъектный состав спорящих сторон в котором одинаков. По всей видимости, подобные рассуждения привели высшую судебную инстанцию к следующему выводу: по смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным. Этот вывод весьма важен для судебной практики: известны многочисленные случаи "моделирования" спора между двумя лицами о недвижимости, которая на самом деле принадлежит третьему лицу. Для того чтобы исключить подобного рода споры, Президиум ВАС РФ сформулировал другую важную правовую позицию: при обращении в суд с требованием о признании права на недвижимое имущество истец представляет выписку из реестра, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона о регистрации, или справку (иной документ) регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Если названные документы не были представлены истцом, суд согласно ч. 2 ст. 66 АПК РФ предлагает истцу представить необходимые документы. Как поступить суду, если вопреки предложению суда представить выписку истец все же этого не делает? По всей видимости, в таком случае в иске следует отказать, сославшись на то, что истец не представил доказательств нарушения его предполагаемых прав на недвижимое имущество. Наконец, представляется важным обеспечить стабильность субъектного состава спора о правах на недвижимое имущество. Достаточно распространенной тактикой ответчиков по спорам о праве на недвижимое имущество (как по искам о признании права, так и по делам об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения) является продажа (передача на ином основании) спорной недвижимости третьему лицу. Причем речь идет не просто о фактической передаче владения, а о передаче правового титула на недвижимость, сопровождаемой изменением соответствующих записей в реестре (конечно же речь идет о ситуации, когда истец оспаривает зарегистрированное в реестре право собственности ответчика на спорное имущество). Если информация о новом собственнике не станет известна истцу и суду (как правило, она тщательно скрывается ответчиком), то решение суда по спору между истцом и ответчиком не приведет к реальному восстановлению прав истца - оно будет вынесено против лица, уже более не значащегося в реестре, следовательно, орган по регистрации не сможет внести запись о праве собственности истца, так как при этом ему придется погасить запись о праве лица, которое не было участником спора. В связи с этим необходимо, чтобы суд принял обеспечительные меры, направленные на исключение возможности изменения записи о принадлежности спорного имущества до окончательного разрешения спора судом. На это обратила внимание высшая судебная инстанция, разъяснив, что в период рассмотрения дела о праве на недвижимое имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить регистратору изменять запись о праве на это имущество в реестре, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с п. 2 ст. 926 ГК РФ (судебный секвестр). При удовлетворении иска о праве на недвижимое имущество суд на основании ч. 7 ст. 182 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, принимает аналогичные меры по обеспечению исполнения решения. Как представляется, институт отметки о судебном споре, в настоящее время предусмотренный Законом о регистрации, не сможет эффективно заменить судебные обеспечительные меры, так как внесение отметки не означает невозможность распоряжения недвижимостью. Отметка лишь портит добросовестность последующих приобретателей, которые должны считаться знающими о споре по поводу принадлежности данной недвижимости, и не имеет, таким образом, какого-либо материально-правового значения с точки зрения изменения принадлежности прав на спорное недвижимое имущество. ____________ См., напр.: постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.11.2004 N Ф04-8348/2004(6590-А45-24); постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.11.2006 N КГ-А40/11127-06, от 25.06.2007 N КГ-А40/5747-07, от 10.09.2007 N КГ-А40/8146-07; Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", одобрен президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа 26.01.2007 (п. 17). См.: Вестник ВАС РФ. 2009. N 9. См., напр.: постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2006 N А82-8351/2005-35; постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.07.2006 N КГ-А40/6320-06-П, от 31.07.2006 N КГ-А41/6755-06, от 23.10.2006 N КГ-А40/10043-06, от 07.12.2006 N КГ-А40/11840-06, от 25.12.2006 N КГ-А40/12474-06; постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2007 N А55-12546/2006-3; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.05.2007 N А56-31644/2006; постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.06.2007 N А19-23350/06-Ф02-3534/07, от 10.10.2007 N А19-2953/07-Ф02-7373/07; постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.10.2007 N КА-А40/10217-07, от 10.12.2007 N КГ-А40/12312-07, от 29.12.2007 N КГ-А40/12580-07; постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2006 N 09АП-15275/2006-АК. См.: постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А41/6755-06. См.: постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 N А55-17147/2007. См., напр.: постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.10.2004 N А29-3600/2004-2э, от 16.12.2005 N А29-4638/2005-2э; постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.01.2009 N А78-3495/08-С1-3/140-Ф02-6767/08. См., напр.: постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.10.2006 N КГ-А40/10043-06. См. сноску 1 к настоящей статье. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". ____________