П О С Т А Н О В Л Е Н И Е N 1069/03 от . (и з в л е ч е н и е)* Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительный трест "Комитрансстрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми в лице Усинского филиала об обжаловании отказа ответчика в государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции, расположенный по адресу: Республика Коми, г. Усинск, Промзона, 1-й массив, 13-й квартал, и обязании ответчика произвести указанную регистрацию. Исковые требования мотивированы тем, что предшественник истца (общество с ограниченной ответственностью "Строй-инвест") приобрел склад готовой продукции у открытого акционерного общества "Комистроймеханизация" по договору купли-продажи от 26.08.98. Это имущество было передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 26.08.98. Усинским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми необоснованно отказано ООО "Строй-инвест" в государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции. Решением от 19.09.01 суд в иске отказал, признав отказ в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости законным в связи с обращением с заявлением о регистрации такого перехода только одной стороны по договору - покупателя. Кроме того, суд признал договор купли-продажи от 26.08.98 незаключенным из-за отсутствия в нем существенных условий, присущих данному виду договоров. Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.11.01 решение суда первой инстанции оставлено без изменения в связи с признанием договора купли-продажи недвижимости незаключенным. Вместе с тем суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о невозможности регистрации перехода права собственности на недвижимость по заявлению одной стороны по договору - покупателя, так как продавец как юридическое лицо ликвидирован и исключен из государственного реестра. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 29.01.02 оставил без изменения состоявшиеся решение и постановление по мотивам, изложенным в постановлении суда апелляционной инстанции. В заявлении ООО "ПСТ "Комитрансстрой" просит передать дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для отмены указанных судебных актов, поскольку имеющиеся в деле доказательства (договор купли-продажи от 26.08.98, акт приема-передачи от 26.08.98, составленный на основании этого договора, свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО "Комистроймеханизация" от 22.12.2000 на спорный объект недвижимости) позволяют установить объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи от 26.08.98, а поэтому суды необоснованно сочли данный договор незаключенным. Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям. Между конкурсным управляющим ОАО "Комистроймеханизация" (продавцом) и ООО "Строй-инвест" (покупателем) - правопредшественником ООО "ПСТ "Комитрансстрой" - заключен договор купли-продажи склада готовой продукции от 26.08.98. По акту приема-передачи от 26.08.98 покупателю передан склад готовой продукции, находящийся в промзоне города Усинска, общей застроенной площадью 754,8 кв. м, полезной площадью 572,4 кв. м. Платежными поручениями от 27.08.98 и от 17.09.98 подтверждается оплата за склад готовой продукции. На момент обращения истца в Усинский филиал Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми за регистрацией перехода права собственности на склад готовой продукции ОАО "Комистроймеханизация" - продавец по договору купли-продажи от 26.08.98 - было ликвидировано и исключено из государственного реестра юридических лиц, что подтверждается справкой департамента экономики и комплексного развития администрации муниципального образования "Город Усинск" от 06.02.01. В сообщении Усинского филиала Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми от 08.06.01 N 173 содержится отказ в регистрации перехода права собственности к ООО "Строй-инвест" на склад готовой продукции по следующим основаниям: с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции обратился только покупатель, тогда как согласно статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки; в связи с ликвидацией ОАО "Комистроймеханизация" - продавца спорного объекта недвижимости - и исключением его 06.02.01 из государственного реестра юридических лиц города Усинска не представляется возможным проверить законность сделки; договор купли-продажи от 26.08.98 не считается заключенным по смыслу статьи 554 ГК РФ, поскольку истцом не представлен технический паспорт на объект недвижимости, в договоре отсутствуют описание объекта и его местонахождение, что не позволяет идентифицировать объект. Действительно, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае подлежит применению аналогия закона. Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на основании договора, не отвечающего, по мнению органа государственной регистрации, требованиям статьи 554 ГК РФ. Органам государственной регистрации не предоставлено права оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству. Следовательно, вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим законодательству, должен быть сделан судом. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора. Отказывая в удовлетворении иска, суды указали на то, что договор купли-продажи от 26.08.98 не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем согласно статье 554 ГК РФ договор не считается заключенным. Применяя названную норму, суд апелляционной инстанции посчитал, что условия договора от 26.08.98 и акт приема-передачи от 26.08.98 не позволяют сделать вывод о том, какой склад готовой продукции был передан покупателю, так как не содержат сведений о площади и местоположении здания в промзоне города Усинска. Между тем из письма Управления архитектуры и градостроительства города Усинска от 06.08.01 следует, что почтовый адрес: ул. Северная, 22/4, присвоен складу готовой продукции постановлением администрации муниципального образования "Город Усинск" от 31.07.01 N 800, то есть позже приобретения истцом спорного объекта и его обращения в Усинский филиал Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми. Судом оставлено без внимания, что характеристики склада готовой продукции (площадь и местонахождение), содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ОАО "Комистроймеханизация" от 22.12.2000, соответствуют характеристикам спорного объекта недвижимости, указанным в акте приема-передачи от 26.08.98. Из текста договора купли-продажи от 26.08.98 можно сделать вывод, что он заключен в результате проведения торгов по реализации имущества организации в порядке процедуры банкротства. Поэтому, оценивая договор на предмет его соответствия действующему законодательству, суду следовало иметь в виду это обстоятельство, а также факт отсутствия сведений и заявлений других лиц о нарушении законодательства при заключении договора. Таким образом, состоявшиеся судебные акты, правовые выводы в которых сделаны без учета перечисленных обстоятельств, создают неопределенность в праве на спорное недвижимое имущество и подлежат отмене в соответствии со статьей 304 АПК РФ, как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. ____________ *См. также постановления N 1577/03; N 1971/03. ____________