О ПРАВОВОМ РЕЖИМЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Если внимательно читать ГК РФ, нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в статье 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Подобное умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числе занимавшихся разработкой ГК РФ непосредственно, которая сводится к следующему: "В нежилых зданиях... вещное право на часть здания... по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т. п., поскольку закон 1 назвал только жилое помещение объектом вещного права" . При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое 2 помещение, то эта возможность отрицается . Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобны. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании (ст. 247 ГК РФ). Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной. Еще до принятия ГК РФ нежилое помещение было признано целым рядом нормативных актов самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права. Так, согласно приложению N 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от . N 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и 3 Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в пункте 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской 4 Федерации от . N 2284 , и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 5 июля 1994 г. N 1535 , до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации. При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на "вторичном" рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд Российской 6 7 Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации , не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей. С . вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ . В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в ГК РФ норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем. В постановлении от . N 3673/02 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказался признать за ООО "Ангарида", приобретшем в собственность нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, каковым являются коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, 8 аварийный выход и т. п. Таким образом, одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений. Напомним, что в соответствии со статьей 290 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение. О том, к чему может привести позиция, подобная изложенной в упомянутом постановлении Президиума, можно судить по следующему судебному делу. . ОАО "Уралдомнаремонт-С" продало по договору купли-продажи ЗАО "Микрополис" нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц Екатеринбурга. Всего согласно договору и выписке из плана здания помещений было пять: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты. Несколько ранее индивидуальный предприниматель без образования юридического лица В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилое помещение. Проход в это помещение был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО "Микрополис". Поскольку ЗАО "Микрополис" установило между лестничной площадкой и коридором металлические двери с видеонаблюдением и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей и сотрудников В., последний обратился в суд с иском к ОАО "Уралдомнаремонт-С" и ЗАО "Микрополис" о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Сразу же следует сказать, что иск был удовлетворен. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 209 ГК РФ). К сожалению, суд не сделал более решительного шага, на котором первоначально настаивал истец. Он не применил к совершенной сделке статьи 5-7 Федерального закона от . N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" по аналогии со статьей 290 ГК РФ, чем, на наш взгляд, придал вынесенному решению уязвимый характер. Ведь только на основании этих норм права можно утверждать, что собственник основных нежилых помещений в здании, где есть другие собственники, не вправе, во-первых, считать себя единоличным собственником вспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т. п.) и, во-вторых, отчуждать вспомогательные 9 помещения либо право на долю в них отдельно от основных . 10 С тем чтобы избежать подобных противоречий , Рабочей группой, образованной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК РФ в части 11 урегулирования правового режима нежилых помещений . Они сводятся к следующему. Первое. Статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое помещение". В частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом 12 недвижимости . Представляется, что нежилое помещение обладает всеми признаками объекта недвижимости. Оно является непотребляемой и индивидуально-определенной вещью. Подобрать вторую такую вещь невозможно. Как и любому другому объекту недвижимости "по природе" (зданию и т. п.), нежилому помещению присущ такой признак, как неразрывная связь с землей (ст. 130 ГК РФ). Косвенным подтверждением того, что такая связь существует, служит, в частности, содержание пунктов 3 и 4 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Имеющиеся в них нормы решают судьбу расположенного под зданием земельного участка, когда размещенные в здании нежилые помещения принадлежат на разном праве разным лицам. Кстати, именно наличием связи нежилого помещения с землей, пусть и опосредованной (через здание), можно объяснить во многом его индивидуальный характер. Если попытаться охарактеризовать нежилое помещение как вещь, нетрудно заметить его особенности. По своим физическим свойствам оно представляет собой пространство, ограниченное стенами, полом и потолком. Однако это пространство обладает весьма высокими потребительскими свойствами. Любой субъект гражданского права может разместить на нем офис, магазин, мастерскую, ателье и т. п., что, в том числе, может дать толчок для развития предпринимательской деятельности этого субъекта. Кроме того, такую вещь достаточно легко описать юридически. Об этом, в частности, свидетельствует пятилетний опыт ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости "...возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является "собственником" общей стены... пола... либо потолка... и что же, собственно, составляет объект их права 13 собственности" , как правило, в реальные споры на практике не выливаются. Споры, как уже отмечалось, вызывает отсутствие детально разработанного правового режима нежилых помещений, а не факт признания их объектами недвижимости. Второе. Признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременный отказ от признания здания объектом недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически. В связи с этим необходимо устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения. Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа). Третье. По признаку пригодности для проживания в них граждан помещения подразделяются на жилые и нежилые. Требования к жилым помещениям устанавливаются гражданским и жилищным законодательством. Четвертое. Как и в жилом доме, в нежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т. п.). Вспомогательные помещения общего пользования объединяются по признаку их непригодности для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения. Пятое. Общее имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Доля в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Соответственно, в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением. Правовому режиму указанной доли присущи еще как минимум две особенности. Поскольку такая доля не имеет самостоятельного обращения, то собственник, во-первых, не вправе требовать ее выдела в натуре или выкупа другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ), а во-вторых, эта доля не создает режима преимущественной покупки ее другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ). В силу закона исключается также установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения. Данное обстоятельство дополнительно объясняется тем, что вспомогательные помещения и оборудование призваны обеспечивать защиту публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в здании. Отсюда допуск людей к туалетам, лестничным клеткам, коридорам, пожарным коридорам и выходам не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества (статьи 274-277 ГК РФ). Шестое. Бремя расходов и рисков по содержанию здания несут все собственники нежилых помещений. Расходы на содержание общего имущества в здании распределяются между собственниками в долях, определяемых пропорционально площадям основных помещений либо соотношением иных тождественных для всех помещений характеристик. При распределении расходов факт непосредственного использования элементов общего имущества конкретными собственниками значения не имеет. Так, ремонт крыши, неисправность которой собственникам помещений на нижних этажах не угрожает, осуществляется всеми собственниками пропорционально их доле в общем имуществе. Данное положение предлагаемого правового режима представляется одним из наиболее уязвимых, поскольку не все собственники нежилых помещений, особенно на первых порах, захотят возмещать дополнительные расходы на содержание здания. Однако при наличии соответствующих норм в ГК РФ эта трудность будет довольно быстро преодолена, так как вопросы о дополнительных расходах на содержание здания будут решаться уже в процессе продажи (отчуждения) нежилых помещений новым собственникам. Кроме того, при наличии законодательной базы собственник (собственники) нежилых помещений, реально понесший расходы на ремонт здания, замену лифтов и т. п., при отказе других сособственников оплатить свою часть расходов получит право взыскать с них эту часть в качестве убытков. Хочется надеяться, что воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК РФ позволило бы снять те противоречия, которые существуют в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время. ____________ 1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова. М., 2002. С. 619 (автор - Ю.К.Толстой). 2 См.: Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. Серия 11. Право. 2002. N 4. С. 14. 3 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 22. Ст. 1185. 4 CAПП. 1994. N l. Cт. 2. 5 CЗ PФ. 1994. N 13. Ст. l478. 6 См.: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.06.99 N 64-О // CЗ PФ. 1999. N 25. Ст. 3169. 7 См., напр.: Приложение к инф. письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.97 N 15 (п. 3) // Вестник ВАС РФ. 1997. N 8; Инф. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21 (пункты 10 и 11) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. 8 См.: Вестник ВАС РФ. 2002. N 12. 9 Подробнее об обстоятельствах дела см.: Чубаров В.В. Расположенные в нежилом здании вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи быть не могут: Комментарий судеб.-арбитраж. практики. Вып. 7. М.: Юрид. лит., 2000. С. 16-23. 10 Число неясностей в правовом режиме нежилых помещений не исчерпывается вышеприведенным спором. Стоит, например, упомянуть о спорах вокруг государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Ведь только после разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (см.: Инф. письмо от 01.06.2000 N 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.) стало понятно, что договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок до одного года, государственной регистрации не подлежат. В этом случае, кстати, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации посчитал возможным применить к аренде нежилых помещений правило пункта 2 статьи 651 ГК РФ об аренде зданий и сооружений по аналогии. 11 Подробнее о составе Рабочей группы и полном тексте Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе см.: Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В.Витрянский. М., 2003. 12 Подробнее об этом споре см.: Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Канд. дис. М., 2003. С. 83-87. 13 См.: Суханов Е.А. Указ. соч. С. 14. Кандидат юридических наук В.В.ЧУБАРОВ